作者：暴哥

来源：暴财经pro（ID：icaijing123）

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成都楼市开启了狂飙模式，量价齐升，领跑全国。

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连涨15个月！

2023年楼市迎来疫情之后的复苏，和过去不同的是，这轮楼市的复苏并非从一线城市开始，而是二线城市率先引爆，尤其成都直接开启了狂飙模式。

一季度，成都新房成交3.5万套；其中，3月新房成交1.5万套，同比增长16.29%，环比增长35.7%。

2023年以来，成都多个新房一开盘就遭到疯抢，部分新盘甚至又出现了罕见的“万人摇”。

比如，成都恒大天府半岛180套房源吸引了五万人摇号，近300人抢一套房，把线上登记系统挤爆了。

成都上一次出现“5万人摇”的楼盘，还是2020年凯德卓锦万黛。

成都新房成交量抢跑全国，二手房数据更加火爆。

成都二手房市场回暖时间远早于新房。去年成都二手房市场在“531新政”（放宽限购）的刺激下迎来拐点，全年二手房成交量突破15万套，不仅是2021年的3.1倍，还历史上第一次超过新房。要知道，当时全国楼市正处于严冬之中。

2023年，在更多城市楼市开始复苏的背景下，成都二手房更是添油加火。

1月，二手住宅成交套数为10162套；

2月， 二手住宅 成交套数为19061套；

3月， 二手住宅 成交量更是飙升到了28188套，接近3万套，环比增长48%，同比增长103%，高出上海4000多套，甚至超过2022年深圳全年的二手房成交量（2.68万套），成为全国二手房市场的扛把子，也创下成都单月成交历史纪录。

2023年第一季度，成都二手房成交量已经超过5.7万套，比新房要多出1.6倍。

成交量大爆发的同时，房价节节攀升，成都新房及二手房价格环比已连续上涨15个月。

最新的3月成都的新房、二手房分别以8.5%和9.4%的同比涨幅，双双高居全国第一，领跑全国。

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为什么是成都？

成都虽然地处我们的中西部，但经济发展水平却是全国前十。2022年，成都 GDP 约为20817.5亿元，在“十强”排名中位居第7名，已突破“二万亿”大关。

成都GDP增速2.8%，在GDP总量十强中排名第二位，仅次于武汉的4%，深圳的3.3%，但武汉GDP总量却没有成都大。

作为西部经济高地，成都连续7年在新一线城市中排名第一，所谓的 新一线龙头。

与此同时，成都的房价不仅远远低于一线城市，甚至都赶不上GDP总量排在他前面的重庆。相比苏州，厦门、杭州、南京这类强二线城市，房价也算得上是“价格洼地”。

成都迅速崛起，GDP占四川全省的36%，不仅展现出强大的经济虹吸效应，还有人口虹吸效应

目前，成都常住人口为2126.8万，十年间人口暴增616万，与北京的2184.3万人相比，差距进一步收缩。

虽然，2022年成都新增常住人口只有7.6万人，首次跌破10万，但依然是全国常住人口破2000万的四大城市（重庆、上海、北京和成都）中，增量排第一的城市。

而人口平均每年增长超60万人，放眼整个中国，几个城市能做到？

经济增长，人口的持续流入，成为了成都本轮楼市复苏的重要基础。

当然，GDP规模，人口增长绝不是成都本轮楼市狂飙的核心原因。

因为，2022年成都人口净增长的7.6万，在全国主要城市人口增量排行榜已经是十名开外了，落在济南、郑州、青岛、南昌的后面。

纵观今年以来的楼市数据，无论长沙、合肥，西安、南昌，济南、郑州、青岛、甚至人口增量第二的杭州楼市的上涨幅度都无法和成都相比。

甚至GDP总量紧追其后、人口增长排名在前的武汉，房价涨幅也远远不及成都。

但是，如何解释人口增量第十的成都变成了楼市涨幅第一？

重要原因：政策。

首先，限购政策不断松绑。

成都是所有一线和强二线城市里，政策松绑比较快的城市。人才购房、多孩购房资格，甚至是只要满足落户和缴纳一年社保就可以在成都购房。较低的购房资格，在人才涌进后制造购房需求。

从2022年下半年起，成都部分银行贷款年龄期限延长到85周，可做成需要子女担保的“接力贷”，这也让更多购房群体进入楼市。

二手房带抵押过户“套餐式”登记新模式，也降低交易成本。

其次，金融政策不断宽松

来自金融层面的支持，也让买房人有了更多信心。目前，成都首套贷款利率从之前的4.3%下调至4.1%，第二套房则下调至4.9%。

因此，在经济增长，人口持续流入，政策放松、利率下调等多种因素的共同作用，造就 了本轮成都的楼市狂飙！

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会继续疯魔下去吗？

只要政策不收紧，在买涨不买跌的情绪下，成都的楼市肯定还会继续。

另外，成都的土拍依然保持着较高的热度，3月拍卖的三宗地块全部触顶成交，并均保持着14%以上的溢价率；4月更是50多家房企竞相争夺，3宗地均达到土地最高限价，进入抽签环节。

这给许购房者递上了一颗“定心丸。

但是，我们也要看到一些变化：

目前，成都楼市经过2—3月的狂飙后，4月初二手房市场开始“冷静”下了来。

4月的前十天，成都二手房日均成交约680套，远不及3月的日均约910套。

成都新房分化很明显，新房疯狂的摇号背后，是双限地带来的网红盘套利空间，并非所有的新房都是遭人哄抢，位置偏，品质差，性价比也没啥优势的楼盘，新盘去化率非常难。

另一方面，二手交易量创下新高，更大规模的二手挂牌量也在飙升，已超过18万套。

而南京、苏州、广州、西安、合肥的二手房挂牌量分别为14.94万套、14.40万套、12.64万套、11.23万套、10.45万套。

挂牌量高企的背后，成都二手库存去化周期也达到26个月，这一数据仍远高于北京二手房同期平均13.4月的去化周期。

我们一般将房地产去库存周期的12个月看作 是一个楼市供需的分界线，如果库存去化周期超过18个月，意味着楼市供给明显大于需求。

现在，成都楼市最大的不确定性是政策，这恰恰就是引爆成都这轮牛市的重要因素。

因为，随着楼市的疯狂，也出现越来越多的乱象，比如市场火爆催生高价代持，这本质还是炒房所致，

在房住不炒的大前提下，成都市政府肯定不想背下“炒房之都”的骂名，政策会不会收紧？

这个很有可能！至少在楼市明显转热的城市，刺激购买的政策退出的概率会更大。

至少央行已经表态：对楼市 “既管冷、又管热”。

疯狂的成都楼市，有人拼命在买，有人选择落袋为安，获利离场，到底谁更聪明，时间会给出答案。

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